Société Civile Immobilière, focus sur l’IS

Lorsque vous créez une société civile immobilière dans le cadre de vos projets patrimoniaux (voir « 3 Bonnes raisons de faire une SCI ») vos interlocuteurs vous amèneront à la question : IR ou IS ?

Découvrez en quoi cela consiste, et quels en sont les tenants et aboutissants. Dans cet article : la SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).

3 Principes

  • Ne sont soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) que les SCI en ayant fait l’option, celle-ci étant irréversible,
  • Le bénéfice imposable de la SCI soumise à l’IS est calculé de la manière suivante : Loyers perçus – frais généraux – impôts et taxes – amortissements – frais financiers = bénéfice imposable,
  • L’imposition est à taux réduit (15%) jusqu’à 38 120 €, puis au taux plein au dessus.

3 Avantages

  • Il y a une séparation des revenus entre la SCI et ses associés, comme pour toute société soumise à l’IS, les associés n’auront donc pas d’imposition, ni prélèvements sociaux s’ils ne ponctionnent pas les réserves de la SCI (dividendes),
  • Toutes charges liées à l’objet de la société, dont les amortissements sont déductibles, ce qui permet, pendant les premières années de détention des biens, une fiscalité relativement faible,
  • Un objet commercial peut être ajouté à celui de la SCI, de même qu’un assujettissement à la TVA, ce qui peut être intéressant en cas de travaux d’aménagement importants et de locataires professionnels (intérêts supplémentaires décrits dans l’article « 3 Raisons d’être assujetti à la TVA (ou pas)« .

3 Inconvénients

  • Les plus-values générées par la cession des biens immobiliers détenus par la SCI seront soumises à l’impôt sur les sociétés, et aucune exonération n’est possible,
  • Lorsqu’il n’y a pas, ou plus, d’amortissements, les bénéfices de la société seront plus importants, et impliqueront une imposition qui ne prendra pas en compte les revenus des associés,
  • Si les associés souhaitent prélever du dividende sur les bénéfices de la SCI, ceux-ci seront soumis à l’impôt sur le revenu et prélèvement sociaux, plafonnés à 30% (flat tax).

3 Conclusions

  • La SCI à l’IS est une solution pertinente lorsque les investissements sont importants et que des amortissements conséquents favoriseront une fiscalité plus faible,
  • Toutefois, la taxation des plus-values pour cette forme de plus-value fait que ce choix peut s’avérer comme le plus onéreux (sur le long terme),
  • L’option pour un retour à l’IR étant impossible, n’hésitez pas à contacter votre notaire, votre expert comptable, votre juriste ou votre conseiller pour un cadre juridique qui corresponde parfaitement à vos projets.

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