Société Civile Immobilière, focus sur l’IR

Lorsque vous créez une société civile immobilière dans le cadre de vos projets patrimoniaux (voir « 3 Bonnes raisons de faire une SCI ») vos interlocuteurs vous amèneront à la question : IR ou IS ?

Découvrez en quoi cela consiste, et quels en sont les tenants et aboutissants. Dans cet article : la SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu).

3 Principes

  • Dans la mesure où tous les bénéfices sont taxables, ceux de la SCI le sont, dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, ce sont les associés qui seront directement imposés,
  • Le bénéfice imposable de la SCI soumise à l’IR est calculé de la manière suivante : Loyers perçus – charges de gestion – intérêts bancaires – travaux d’entretien courant = bénéfice imposable,
  • L’imposition comprend la CSG-CRDS (prélèvements sociaux, 17,2%) et l’impôt sur le revenu (19%).

3 Avantages

  • Lorsqu’il y a des déficits fonciers, ceux-ci peuvent être imputés sur les autres déficits fonciers sur les dix années suivantes,
  • De la même manière, si les déficits sont dus à des dépenses autres que les intérêts d’emprunts, ils pourront diminuer le revenu imposable global de l’associé à hauteur maximale de 10 700 €,
  • En cas de plus-value sur cession d’un bien immobilier, celle-ci est soumise aux mêmes règles lorsque le bien est détenu par un particulier, soit un abattement progressif dès la 6ème année pour l’IR et la CSG-CRDS.

3 Inconvénients

  • Toutes les charges ne sont pas déductible du bénéfice de la SCI, et notamment lorsque des travaux importants sont réalisés (extension, couverture…),
  • De la même manière, le capital remboursé des emprunts n’étant pas déductible, les associés vont être imposés sur des revenus qu’ils n’auront pas effectivement touché,
  • En cas de plus-value, il faudra attendre la 22ème année pour être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu, et la 30ème pour les prélèvements sociaux.

3 Conclusions

  • La SCI à l’IR est une solution pertinente lorsque les emprunts liés aux investissements sont faibles,
  • De la même manière, si vous comptez céder votre bien à terme, c’est la seule solution qui vous permettra d’exonérer les plus-values (sous conditions de temps de détention),
  • L’option à l’IS est possible, il est donc toujours temps de changer d’avis, n’hésitez pas à contacter votre notaire, votre expert comptable, votre juriste ou votre conseiller pour un cadre juridique qui corresponde parfaitement à vos projets.

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